|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
| |
AZ 1000, Азербайджан, Баку,
ул. Б. Сафароглу, 153/155
тел.: (99412) 4185912, 5961321, 5961324
факс: (99412) 5961321
e-mail: marketing@baki.info
|
|
|
| |
| |
Анализ рынка недвижимости в городе Баку.
29.05.2007
В Баку, вот уже несколько лет господствует строительный бум, из-за которого наш город превратился в одну большую стройплощадку. И тут и там, как грибы возникают многочисленные жилищные комплексы и бизнес объекты. Однако, как видно даже невооруженным взглядом, темпы строительства различаются, в зависимости от того, в каком административном районе ведутся работы.
Основные цели данного мониторингового исследования:
1. Оценить интенсивность строительных работ, проводимых в Баку
2. Получить детальную информацию о строящихся зданиях (а также об условиях продажи квартир)
3. Провести мониторинг рынка недвижимости и анализ цен на жилье.
Мониторинг был проведен в поселках, микрорайонах, кварталах и жилищных массивах, входящих в 11 административных районов города Баку. Город был разделен на 25 секторов, были охвачены все зоны, где ведутся строительные работы. Мониторингу подверглись многоэтажные новостройки, строительством которых занято более 100 различных компаний.
Строящиеся здания компаний, которые были подвергнуты мониторингу.
По результатам мониторинга было определено, что некоторые административные районы Баку лидируют в интенсивности строительных работ.
Таких районов несколько: Хатаи, Ясамал, Насими, Бинагади, Нариманов и Низами. Самые низкие показатели наблюдаются в Карадахском районе.
В ходе проведенного опроса были выявлены некоторые вопросы, которые интересуют потенциальных покупателей:
1. Условия продажи
2. Место расположения здания и цена
3. Качество строения
4. Планировка здания (количество комнат и их расположение)
5. Благоустроенность
6. Структура здания (количество этажей, отведенных под жилые помещения)
При проведении мониторинга основным приоритетом было внести ясность по вопросам, интересующим покупателей.
В результате мониторинга стало ясно, что большая часть строящихся в Баку зданий 12-18 этажные.
Не вдаваясь в подробности, насколько это соответствует нормам и принятым правилам строительства многоэтажных зданий в Баку (в ряду того, что город находится в зоне активной сейсмологической зоны), следует отметить, что желающих купить квартиры на последних этажах не так уж и много. Для среднестатистического потенциального покупателя наиболее приемлем вариант с 3 по 8 этажи. Количество людей, по собственному желанию купивших квартиры на 10 этаже и выше, очень мало. Причина приобретения квартир на последних этажах заключается в том, что их стоимость гораздо меньше, чем на нижних этажах. Также имеют место и другие субъективные потребительские приоритеты. Однако в центральной части города наблюдается обратная тенденция- в строящихся престижных кварталах и домах стоимость квартиры увеличивается по мере повышения уровня этажа, так как зачастую там располагаются пентхаусы и VIP собственность.
На данный момент в Баку, новостройки находятся на различных этапах строительства. Фундамент 25% строений либо только заложен, либо на стадии заложения. Можно сказать, что это здания, которые продолжают строиться и здания на стадии завершения строительства. Доля зданий, фундамент которых только закладывается, ниже чем в предыдущий период. Причиной этого может быть спад спроса на недвижимость, связанный с одновременным повышением цен в 2007 году. Учитывая то, что длительность строительства здания в среднем 1,6 – 2 года, можно сделать вывод о том, что фундамент все еще строящихся зданий и зданий, находящихся на стадии завершения строительства был заложен в первой половине 2005 – 2006 года. Это в свою очередь, указывает на то, что в указанный период интенсивность строительного процесса выше по сравнению с сегодняшним днем.
Потенциальные покупатели уделяют особое внимание и на благоустроенность здания. Не может не интересовать покупателя и то, как здание оформлено, какие коммуникации проведены и какие условия для отдыха, и т. д. Принимая к сведению те критерии, которые интересуют покупателей, мы проверили насколько строительные компании обратили внимание на эти факторы. Оценка с нашей стороны велась по критериям, которые указаны в проектных документах и одновременно интересующим наше исследование (сооружение, проведение коммуникаций, оснащение жилой и близлежащей территории).
Данные, предоставленные в проектных расчетах выглядят очень оптимистично, на деле же есть существенные различия между предполагаемыми и реальными условиями. Например, по проектировке в 89.2 % построенных зданиях должна быть противопожарная система, а в 95.1 %-ах центральная отопительная система. По существу же процент имеющихся коммуникаций очень низок, но проектные данные говорят обратное. Ниже в таблице указаны дополнительные коммуникации при проектировке жилых зданий.
В строящихся зданиях города Баку покупателям предлагаются квартиры с различным количеством комнат. При проектировке зданий основное место занимают 2-3 комнатные квартиры, что является следствием рыночного спроса. Одновременно с количеством комнат покупатели обращают внимание и на квадратуру. Некоторые покупатели предпочитают 2-3 комнатные квартиры с небольшой квадратурой, это связано с подорожанием кв. метра площади. За последний год повысился процент такого рода покупателей. Если несколько лет тому назад покупатели предпочитали квартиры с большой квадратурой, то сейчас, в связи с высокими ценами наблюдается обратная тенденция.
Условия продажи
Строительные компании предлагают своим клиентам несколько видов стандартных условий покупки квартир.
И лишь некоторые строительные компании, и только в определенных городских массивах предлагают своим покупателям квартиры в кредит на долгосрочной основе (от 5 до 15 лет). Как удалось выяснить в ходе исследования, группа компаний «Аккорд» предлагает квартиры в кредит по системе выплаты равными долями.
Одним из наиболее распространенных условий приобретения жилья на рынке недвижимости является кредитование на период от 6 до 24 месяцев с первоначальным взносом в размере 30% – 40% от общей стоимости квартиры. В тоже время, некоторые компании предлагают скидки, как на стоимость квартиры, так и на период кредитования, при условии, если первоначальный взнос будет выше 40%. Около 14% - 18% компаний продают квартиры в кредит, только при условии первоначального взноса в размере 50%. В тоже время, все компании осуществляют продажу квартир со 100%-ой предварительной оплатой. В этом случае, некоторые компании предоставляют скидки, а некоторые нет. В нижеследующей таблице указаны цены относительно условий продаж. Если обратить внимание на данные таблицы, то можно заметить следующую тенденцию: чем дороже 1 кв. м. квартиры, тем меньше компаний предлагают условия кредита с первоначальным взносом 30% - 50%.
Обобщая цены и условия продажи, можно определить минимальный и максимальный разброс цен в разных административных районах города Баку. Это можно увидеть в нижеуказанной таблице. Затемненные части показывают, что такие цены не встречаются. Если даже есть такие факты, то это могут быть индивидуальные случаи предложения фирм покупателям.
Карта
|
|
| |
